Qu’est-ce qu’une vente en viager ?

Publié le vendredi 13 octobre 2023 • Mis à jour le jeudi 19 octobre 2023

Le viager a eu longtemps mauvaise presse du fait que cette vente repose sur un aléa : l'espérance de vie du vendeur. Toutefois, celui-ci peut être une bonne opportunité puisque c’est une solution pour s’assurer d’un complément de retraite d’un côté et d’un achat immobilier de l’autre côté. Tout le monde peut y gagner !

En quoi consiste le viager ?

C’est la vente d’un logement à une personne qui verse en échange une rente viagère au vendeur, et ce, jusqu'à son décès. Les modalités de paiement des charges du bien diffèrent selon le type de viager et/ou les clauses du contrat de vente.

Comprendre la vente en viager :

Plusieurs termes sont à connaître lorsque l’on effectue une transaction en viager :

Le débirentier : l’acheteur
Le crédirentier : le vendeur
La rente viagère : une rente périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) versée au crédirentier
Le bouquet : une somme payée comptant le jour de la signature de l’acte de vente.
L’usufruit : le droit d’user et de louer un bien
Le DUH : le droit d’usage et d’habitation (exclus le droit de louer)

La vente en viager, en pratique :

Une vente en viager s’effectue comme une vente classique jusqu'à l'acte notarié.

La particularité est sur les modalités de la transaction. En effet, le débirentier va devoir payer un bouquet lors de la signature de l’acte, celui-ci diffère selon plusieurs critères et est déterminé par le crédirentier. En plus, le débirentier devra, jusqu’au décès du crédirentier, une rente viagère qui, elle aussi, diffère selon des critères comme l'espérance de vie et l’estimation du bien, c’est le notaire qui l’estime selon des barèmes.

Au décès du crédirentier, le viager cesse et le débirentier entre en possession du bien sans faire aucune démarche et est libéré des rentes viagères. Ainsi, la valeur totale de la rente viagère est totalement aléatoire, en effet, un crédirentier qui avait une espérance de vie de 10 ans et décède, par exemple, 5 ans après la signature, le débirentier est avantagé, si par contre, le crédirentier vis 5 ans de plus que son espérance de vie, c’est le crédirentier qui est avantagé.

A savoir

Le décès du vendeur doit être imprévisible. Aussi, l'acheteur ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, l'événement est considéré comme prévisible et la vente n'est pas valable. L'annulation de la vente peut être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.

Deux types de viager existent :

Le viager libre

Dès la signature de la vente, le débirentier dispose librement du bien pour l’occuper ou le louer et en percevoir les loyers.

Le viager occupé

Le crédirentier conserve jusqu’à son décès l’usufruit ou un droit d’usage du bien vendu. En termes de répartition des charges (entretien, taxes, etc.), ce souvent les mêmes que pour une location.

Exemple d'une vente en viager occupé :

Espérance de vie crédirentier	7 ans
Valeur du bien	450 000 €
DUH	20% soit 90 000 €
Valeur du bien en viager occupé	360 000 €
Bouquet	30% soit 108 000 €
Rente viagère mensuelle	3 000 €

A savoir

Plusieurs clauses peuvent être insérées dans l’acte de vente comme la révision du montant de la rente viagère, l’autorisation de conserver le bouquet en cas de résiliation du contrat de vente, etc.

Les avantages et inconvénients du viager :

	Débirentier	Crédirentier
Avantages viager occupé	Gestion limitée du bien et se constitue un patrimoine à moindre coût	Reste dans son bien jusqu’à son décès et bénéficie d’une rente
Avantages viager libre	Se constituer un patrimoine à moindre coût et pouvoir y habiter	Bénéficie d’une rente régulière sûre et ce, jusqu'à son décès
Inconvénients viager occupé	Ne peut pas habiter ou louer le bien.	Supporte les charges courantes d’entretien et est imposé sur sa rente
Inconvénients viager libre	Doit supporter toutes les charges et la gestion du bien	Doit quitter son bien et est imposé sur sa rente